Σοκ προκαλεί η επίδραση που έχουν τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια στην ελληνική αγορά ακινήτων, με δισεκατομμυρίων ευρώ αξίας ιδιοκτησίες να βγαίνουν εκτός ελέγχου των δανειοληπτών και να περνούν έμμεσα στα χέρια επενδυτικών funds. Οι συγκεκριμένες περιουσίες δε μεταβιβάστηκαν απευθείας στους επενδυτές, αλλά βρέθηκαν να λειτουργούν ως εγγυήσεις δανείων που πουλήθηκαν από τις τράπεζες.
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της επιτροπής του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου για το θέμα της στέγης, ο τρόπος εισόδου των ξένων επενδυτών στην Ελλάδα διαφέρει σημαντικά σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Εδώ, δεν προχώρησαν σε μαζικές αγορές ακινήτων, αλλά απέκτησαν χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων, διαχειριζόμενοι πλέον την τύχη αυτών των εξασφαλισμένων περιουσιών μέσω εξειδικευμένων εταιρειών διαχείρισης (servicers).
Τα funds απέκτησαν πακέτα δανείων κάθε τύπου —στεγαστικών, επιχειρηματικών και καταναλωτικών— στα οποία είχαν ενεργό ρόλο, είτε μέσω εξασφαλίσεων είτε ως απλές απαιτήσεις. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι, στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026, εταιρείες διαχείρισης είχαν υπό τον έλεγχό τους δάνεια 79,6 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 25,1 δισ. ευρώ αφορούσαν στεγαστικά. Αν και τα ακίνητα που χρησιμοποιήθηκαν ως εγγύηση δεν έχουν περάσει ακόμα οριστικά στα χέρια των επενδυτών, οι απαιτήσεις και οι υποθήκες συνδέονται παγιδεύοντας τους ιδιοκτήτες σε αβέβαιο μέλλον.
Όλα κρίνονται στους πλειστηριασμούς
Με την αγορά των δανείων, τα funds δεν αποκτούν αυτομάτως τον τίτλο των ακινήτων αλλά τα δικαιώματά τους ως δανειστές. Η κυριότητα του ακινήτου αλλάζει μόνο μέσα από πλειστηριασμό, διάστημα συμφωνίας ή μέσω εθελοντικής παράδοσης. Αυτό σημαίνει πως οι κάτοχοι των funds μπορούν ακόμη να επεκτείνουν τον έλεγχό τους, εφόσον η διαδικασία ρευστοποίησης ολοκληρωθεί εις βάρος των δανειοληπτών.
Ουσιαστικά, ο πραγματικός αντίκτυπος των funds στην ελληνική αγορά ακινήτων δεν περιορίζεται στα σπίτια και τις επιχειρήσεις που ανήκουν ήδη σε αυτούς, αλλά και σε όσα φέρουν βάρη μέσω υποθηκών προσημειώσεων, διατηρώντας μια ιδιόμορφη εξουσία επί των ιδιοκτητών.
Το σπίτι μετατρέπεται σε επενδυτικό χαρτί
Όπως επισημαίνει η ευρωπαϊκή μελέτη, η κατοικία έγινε πεδίο κερδοσκοπίας μέσω τιτλοποιήσεων: κατανεμημένα δάνεια ενσωματώθηκαν σε χαρτοφυλάκια που πωλήθηκαν σε αγορές. Έτσι, η σχέση τράπεζας–δανειολήπτη αντικαταστάθηκε από ένα περιβάλλον επενδυτικής διαχείρισης, όπου οι αποδόσεις προκύπτουν από εισπράξεις και ρυθμίσεις ή από ρευστοποίηση εξασφαλίσεων σε ακραίες περιπτώσεις.
Η Ελλάδα ακολούθησε διαφορετική διαδρομή συγκριτικά με Ιρλανδία και Ισπανία, που δημιούργησαν κρατικούς μηχανισμούς για τη διαχείριση των προβληματικών δανείων. Στη χώρα μας, το τοπίο κυριαρχείται από funds που απέκτησαν παρουσία μέσω τιτλοποιήσεων και δάνεια σε «κόκκινα» χαρτοφυλάκια. Ωστόσο, το εύρος της επιρροής τους στο ελληνικό real estate δεν είναι ξεκάθαρο, αφού δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία για το πλάνο ρευστοποίησης και το ποιες ακριβώς ιδιοκτησίες έχουν μεταβιβαστεί οριστικά.
