Μία αποκάλυψη που ανατρέπει τα δεδομένα στην ελληνική κτηματαγορά φέρνει στο φως πρόσφατη ανάλυση του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής: το στεγαστικό ζήτημα δεν προκύπτει μόνο λόγω της έλλειψης νέων οικοδομών, αλλά κυρίως επειδή τεράστιο ποσοστό υφιστάμενων κατοικιών παραμένει ανεκμετάλλευτο.
Η μελέτη εξηγεί πως το πραγματικό έλλειμμα δεν αφορά τον συνολικό αριθμό σπιτιών, αλλά τον αριθμό των διαθέσιμων προς ενοικίαση ή πώληση κατοικιών. Με άλλα λόγια, πολλά σπίτια παραμένουν κενά χωρίς να μπαίνουν ποτέ στην αγορά, γεγονός που πιέζει τις τιμές προς τα πάνω.
Shock με 2,27 εκατ. κενά σπίτια!
Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, στην Ελλάδα καταμετρήθηκαν 6,59 εκατομμύρια κατοικίες, εκ των οποίων πάνω από 2,27 εκατομμύρια –δηλαδή το 34,5%– ήταν άδεια. Ωστόσο, τα περισσότερα από αυτά δεν αξιοποιούνται καν για να καλύψουν στεγαστικές ανάγκες.
Ανάμεσα στο 2011 και το 2021, παρότι τα σπίτια αυξήθηκαν κατά 3,5%, οι άδειες προς ενοικίαση κατοικίες μειώθηκαν πάνω από 10% και όσες βγαίνουν προς πώληση περιορίστηκαν κατά 33%. Το πιο ανησυχητικό: οι πλήρως ανενεργές κατοικίες αυξήθηκαν σε 1,81 εκατ.
Οι πρωτοφανείς αυξήσεις τιμών και οι πραγματικές αιτίες
Η έκθεση επισημαίνει ότι, πέραν της κατάρρευσης της οικοδομής μετά την οικονομική κρίση όπου η προστιθέμενη αξία στα κατασκευαστικά υποχώρησε δραματικά και οι επενδύσεις έφτασαν μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ το 2025, τα ξένα κεφάλαια δεν κατευθύνονται πάντα στην εγχώρια μακροχρόνια χρήση.
Στο ίδιο διάστημα, η Αθήνα είδε τις τιμές κατοικιών να «εκτοξεύονται» κατά 95,7% και η Θεσσαλονίκη κατά 94% – φαινόμενο που, όπως τονίζει η μελέτη, δεν σχετίζεται μόνο με το κόστος νέας οικοδόμησης αλλά και με το ότι πολλά σπίτια δεν επανέρχονται ποτέ στην αγορά.
Σοκαριστικές επιπτώσεις στις τιμές κατοικιών
Ακόμη και με συντηρητικά σενάρια, η έλλειψη πραγματικής προσφοράς έχει προκαλέσει αύξηση στις τιμές από 2,3% έως 3,1% και εάν δεν υπήρχαν νέες επενδύσεις, αυτή η επίπτωση θα άγγιζε και το 4,4%. Εάν ληφθεί υπόψη η απόσυρση σπιτιών από τη μακροχρόνια μίσθωση λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων, η αύξηση ξεπερνά το 19%!
Στο ενδεχόμενο που σημαντικό ποσοστό άδειων κατοικιών επανέλθει στην αγορά, η μελέτη εκτιμά μείωση των τιμών ως και 24,6%.
Προτεινόμενες λύσεις: Πέρα από την απλή ανέγερση νέων κατοικιών
Οι ειδικοί τονίζουν ότι ο δρόμος προς τη λύση περνά από την επίλυση ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, τα κίνητρα για ενοικίαση μακροχρόνιας διάρκειας, την υποστήριξη ανακαινίσεων παλιών κατοικιών και την καλύτερη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Το συμπέρασμα είναι σαφές: χωρίς ουσιαστική αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων, καμία πολιτική στήριξης της ζήτησης δεν επαρκεί για να συγκρατήσει τις τιμές.
